Dernière mise à jour: 5 février 2018
La législation roumaine en vigueur prévoit le droit inconditionnel des résidents ou des non-résidents des Etats membres de l’UE ou de l’Espace Economique Européen d’obtenir le droit de propriété sur les terres en Roumanie. Cependant, la façon d’interpréter la loi par les autorités compétentes reste controversée et la pratique en fait pleinement la preuve.
Le cadre légal
Dans le cadre du processus d’adhésion à l’UE, la Roumanie a adopté la Loi no 312/2005 portant sur l’obtention du droit de propriété privée sur les terres par les citoyens étrangers et les apatrides, ainsi que par les personnes morales étrangères.
La règle instituée par la loi est celle selon laquelle le citoyen d’un Etat membre (résident ou non – la loi ne fait pas de distinction) peut acquérir le droit de propriété sur les terrains «dans les mêmes conditions que celles prévues par la loi pour les citoyens roumains (…)».
Et comme toute règle a aussi une exception, celle-ci consiste dans le fait que le citoyen d’un Etat membre non-résident en Roumanie peut obtenir le droit de propriété sur les terrains pour des résidences secondaires à l’échéance d’un délai de 5 ans de la date d’adhésion de la Roumanie à l’Union Européenne (soit, donc à partir du 1er janvier 2012).
Les opinions divergentes
Deux opinions divergentes ont donné lieu à des interprétations différentes du texte légal.
Une première interprétation, à laquelle nous souscrivons, est que les citoyens d’un Etat membre, nonobstant s’ils ont ou non le statut de résident en Roumanie, ont le droit d’acheter des terres dans les mêmes conditions que les citoyens roumains.
Notre interprétation est soutenue par le Traité d’adhésion de la Roumanie à l’Union Européenne. Le Traité prévoit le droit de la Roumanie de maintenir en vigueur, pour une période de cinq ans, à compter de la date de son adhésion, les restrictions imposées par sa législation en vigueur lors de la signature du traité, concernant l’obtention de la propriété sur les terres pour des résidences secondaires par les ressortissants des Etats membres non-résidents en Roumanie. Il ressort clairement qu’au-delà des 5 ans, aucune restriction ne peut plus être maintenue.
Une deuxième opinion (à notre avis – erronée, mais malheureusement dominante dans la pratique auprès des Notaires en Roumanie) tend à soutenir que seuls les citoyens de l’UE résidents en Roumanie peuvent acquérir le droit de propriété sur les terres, dans les mêmes conditions que les citoyens roumains. Et que les citoyens de l’UE non-résidents en Roumanie ne peuvent obtenir le droit de propriété sur les terres que pour des résidences secondaires.
Cette interprétation se formalise en pratique comme suit :
Dans la première hypothèse, par le fait que les autorités demandent, en application de cette règle, que les citoyens de l’UE concernés présentent leur certificat d’enregistrement de leur résidence en Roumanie, délivré par l’Inspection Générale pour les Immigrations.
Dans la deuxième hypothèse, par le fait que les autorités vérifient si la terre en question a été utilisée par le non-résident pour la construction d’une résidence.
Du fait que la deuxième interprétation ci-dessus est dominante en pratique il résulte une entrave injustifiée à l’acquisition des terrains en Roumanie par les citoyens d’un État membre et une contrariété avec l’esprit de la législation européenne.
N’oublions cependant pas qu’un citoyen étranger résident ou non, européen ou pas, a pu de tout temps, même avant l’entrée de la Roumanie dans l’Union Européenne, acheter des terres en Roumanie au travers d’une structure sociétaire, même détenue à 100%. Ainsi donc malgré tout les étrangers ont pu et peuvent acquérir une propriété foncière en Roumanie.