Dernière mise à jour: 4 octobre 2018
L’absence du cadastre et les problèmes liés à la superposition des terrains et à l’identification des propriétaires peuvent représenter l’un des principaux obstacles à l’expansion de l’investissement immobilier.
Par des modifications successives de la loi, le législateur s’est efforcé de simplifier l'enregistrement systématique des immeubles. Ainsi, la Loi n° 185/2018 modifiant la Loi du cadastre et de la publicité immobilière n° 7/1996, publiée au Journal Officiel n° 638 du 23 juillet 2018, tente de répondre aux problèmes les plus récents soulevés par les développeurs immobiliers. Pourtant, le succès de ces démarches dépendra largement de la manière dont les autorités compétentes mettront en œuvre rapidement les nouvelles modifications apportées à la législation.
Avant de présenter ces modifications, il faut noter que l’enregistrement systématique des biens immeubles a pour objectif l’enregistrement des immeubles dans le système unique de cadastre, en vue de la création d’un système informatique contenant des informations complètes sur la situation juridique et technique des terrains et des bâtiments.
CADASTRE FINANCE PAR L’ANCPI POUR LES BIENS DE L’ETAT
Les administrateurs des biens qui font partie du patrimoine public ou privé de l'État ont la responsabilité d'enregistrer dans le système intégré du cadastre et du registre foncier les terres agricoles du domaine public et/ou privé de l'État, situées dans l’extra muros, les surfaces terrestres et aquatiques, y compris les terrains couverts tout le temps par des eaux et les plages situées dans la Réservation de la Biosphère « Delta du Danube ».
Les travaux cadastraux seront financés dans le cadre du Programme national du cadastre et du registre foncier, créé pour permettre l’inscription gratuite des immeubles dans le système intégré du cadastre et du registre foncier, l’élaboration du plan cadastral des immeubles et la création des registres fonciers pour toutes les unités administratives et territoriales.
Les administrateurs du domaine public et/ou privé de l’Etat peuvent commencer à déposer des demandes de financement à partir du 24 septembre 2018 (soit 60 jours après l’entrée en vigueur de la loi de modification).
Pour mémoire, dans le cadre de l’application du Programme national du cadastre et du registre foncier, l’Agence Nationale du Cadastre et de la Publicité Immobilière prend en charge les coûts afférents à la délivrance par les notaires publics des certificats d’héritier ayant pour objet des immeubles qui sont visés par l’enregistrement systématique.
ENREGISTREMENT DE LA POSSESSION
La nouvelle réglementation garde la possibilité de l’enregistrement dans les documents techniques de la possession sur un immeuble en l’absence de documents prouvant le droit de propriété, cela sur la base d’une procédure d’identification des possesseurs accomplie par les personnes autorisées à cet effet et par des représentants des mairies.
Il s’agit dans ce cas d’une procédure préalable à l’enregistrement dans le registre foncier, de sorte que la possession enregistrée comme telle dans la documentation technique sera notée ultérieurement dans les registres fonciers ouverts comme suite à la finalisation de l’enregistrement systèmatique.
Cette procédure s’applique aussi dorénavant aux immeubles situés dans l’intra muros des localités, ayant fait l’objet des lois de restitution des propriétés, et aux immeubles situés dans les zones qui ont fait partie des coopératives et pour lesquels le processus de restitution a été finalisé par la délivrance de titres de propriété.
Enfin, la nouvelle loi élimine l’étape finale de l’enregistrement systématique des travaux cadastraux, à savoir l’obligation de délivrance par le notaire public du certificat d’enregistrement dans le régistre foncier des possesseurs en tant que propriétaires.
L’INSCRIPTION DANS LE REGISTRE FONCIER DES IMMEUBLES AYANT PLUSIEURS PROPRIETAIRES
La loi détaille également la procédure à suivre lorsque l’enregistrement systématique relève plusieurs propriétaires d’un même bien immobilier et qui ont acquis leurs droits de propriété en vertu de plusieurs documents juridiques distincts. Dans ce cas, les autorités sont tenues de créer un registre foncier unique, dans lequel elles doivent noter l'existence de cette situation. Le droit de propriété ne sera pas enregistré et l’enregistrement sera effectué ultérieurement en vertu d’une décision de justice définitive, avec la suppression simultanée et automatique de la mention.
ENREGISTREMENT EN VERTU DU CERTIFICAT DE REORGANISATION
La loi réglemente aussi la situation des droits de propriété et des autres droits réels sur les biens immeubles lorsqu'une entreprise est soumise à une opération de réorganisation. Dans un tel cas, les biens immeubles seront inscrits dans le registre foncier sur la base d’une attestation de transfert par réorganisation à la suite d’une fusion ou d’une acquisition, conclue par un notaire public. Ce certificat atteste le transfert de biens immeubles en vertu d’une décision de l'assemblée générale des actionnaires/décision de l'associé unique approuvant la fusion/scission, de la décision du tribunal concernant la légalité de l'opération et de la preuve d'enregistrement de la fusion/scission dans le registre du commerce.