VÂNZAREA TERENURILOR AGRICOLE SITUATE ÎN EXTRAVILAN : NOI MODIFICĂRI LEGISLATIVE

Ordonanţa de Urgenţă a Guvernului nr. 104/2022 publicată în Monitorul Oficial nr. 657 din 30 iunie 2022 introduce o serie de modificări importante cu privire la legislaţia aplicabilă în domeniul vânzării terenurilor agricole situate în extravilan.

Astfel, actul normativ aduce, în principal, clarificări cu privire la obligația calculării, reținerii, virării şi declarării impozitului suplimentar de 80 % instituit în cazul intenției unui proprietar de revânzare a terenurilor deţinute înainte de împlinirea unei perioade de 8 ani de la cumpărare, ca sarcină fiscală suplimentară față de dispozițiile Codului fiscal. Totodată, se oferă anumite principii privind modul de calcul, încasare, declarare și virare a impozitului menționat anterior, inclusiv a cotelor procentuale care se fac venit la bugetul de stat şi local.

În cele ce urmează reluăm pe scurt câteva din principalele aspecte juridice de avut în vedere la vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan.

Condiţii pentru înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan

Dreptul de preempţiune

Vânzarea terenurilor de către persoanele fizice / juridice se poate face cu respectarea dreptului de preempţiune, în următoarea ordine :

a) preemptori de rang I : coproprietarii, soţii, rudele până la gradul al treilea şi afinii până la gradul al treilea, în această ordine ;

b) preemptori de rang II : proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii ;

c) preemptori de rang III : proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării ; de retinut că arendaşul care doreşte să cumpere terenul agricol arendat situat în extravilan trebuie să deţină această calitate în temeiul unui contract de arendare valabil, încheiat şi înregistrat potrivit dispoziţiilor legale cu cel puţin un an înainte de data afişării ofertei de vânzare la sediul primăriei şi să îndeplinească o serie de condiţii detaliate în legea 17 ;

d) preemptori de rang IV : tinerii fermieri (persoane cu vârsta de până în 40 de ani) ; de reţinut că prioritate la cumpărarea terenului îl are tânărul fermier care desfăşoară activităţi în zootehnie, cu respectarea condiţiei privind domiciliul/reşedinţa stabilit/stabilită pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan ; 

e) preemptori de rang V : Academia de Ştiinţe Agricole şi Silvice «Gheorghe Ionescu-Siseşti» şi unităţile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii şi industriei alimentare, organizate şi reglementate prin Legea nr. 45/2009, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora ;

f) preemptori de rang VI : persoane fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unităţile administrativ-teritoriale vecine ;

g) preemptori de rang VII: statul român.

În cazul în care titularii dreptului de preempţiune NU îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, vânzarea acestuia se poate face către :

a) persoane fizice, cu respectarea următoarelor condiţii cumulative : (i) să aibă domiciliul / reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare; (ii) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte ; (iii) să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

b) persoane juridice, cu respectarea următoarelor condiţii cumulative : (i) să aibă sediul social şi / sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare ; (ii) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan ; (iii) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75 % reprezintă venit din activităţi agricole, aşa cum sunt prevăzute în Codul fiscal, clasificate conform Codului CAEN prin Ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale ; (iv) asociatul/acţionarul, persoana fizică, care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

În cazul în care în structura persoanelor juridice, asociaţii/acţionarii care deţin controlul societăţii sunt alte persoane juridice, asociaţii/acţionarii, care deţin controlul societăţii, trebuie să facă dovada domiciliului / reşedinţei / sediului social / secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Publicitatea ofertei de vânzare / cumpărare a terenurilor agricole situate în extravilan

- Persoana care dorește să vândă un teren agricol extravilan trebuie să înregistreze, la primăria pe a cărei rază administrativă se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a suprafeței respective, pentru înștiințarea preemptorilor. În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria va afișa oferta de vânzare, timp de 45 de zile lucrătoare, la sediul său și, după caz, pe pagina sa de Internet. De asemenea, în termen de 10 zile Primaria are obligaţa de a notifica titularii dreptului de preempţiune privind înregistrarea ofertei de vânzare.

- În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, potenţialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condiţiilor, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare sus-menţionat.

- În cazul neexercitării dreptului de preempţiune şi dacă niciunul dintre potenţialii cumpărători de mai sus, în termenul legal, nu îndeplineşte condiţiile pentru a putea cumpăra terenul agricol extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condiţiile legii.  Contractul de vânzare-cumpărare Contractul de vânzare se încheie în formă autentică, după obţinerea unui aviz final de la structurile teritoriale ale Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, pentru terenurile cu suprafaţă de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile ce depăşesc această suprafaţă, de la departamentul cu atribuţii în acest domeniu din cadrul Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale. Avizul susevocat este valabil 6 luni de la data comunicării către vânzător sau, în cazul decesului vânzătorului sau al preemptorului / potenţialului cumpărător, până la data înregistrării decesului intervenit în perioada de valabilitate a avizelor. Prin excepție, avizele sunt valabile și ulterior împlinirii termenului sus-evocat, dacă părțile au încheiat, în perioada de valabilitate, o promisiune bilaterală de vânzare sau un pact de opțiune care are ca obiect terenul agricol extravilan pentru care a fost emis, dar nu mai mult de termenul stipulat în cuprinsul acestor acte pentru executarea lor.

Obligaţii la înstrăinarea terenurilor

Noii proprietari de terenuri agricole situate în extravilan au obligaţia să utilizeze terenurile exclusiv în vederea desfăşurării activităţilor agricole de la data cumpărării ; în situaţia în care pe terenul agricol există investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi irigaţii exclusiv private se va păstra destinaţia agricolă a acestei investiţii ; La revânzarea terenurilor înainte de împlinirea perioadei de 8 ani de la cumpărarea acestora, se va plăti un impozit suplimentar de 80% pe suma ce reprezintă diferenţa pozitivă dintre valoarea terenurilor agricole de la data vânzării şi cea de la data cumpărării, determinată potrivit valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de camera notarilor publici sau a valorii minime stabilite prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici.

În cazul vânzării directe sau indirecte a pachetului de control al persoanelor juridice care au în proprietate unul sau mai multe terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, şi în măsura în care vânzarea are loc înainte de împlinirea perioadei de 8 ani de la cumpărarea oricăruia dintre aceste terenuri, vânzătorul are obligația de a plăti un impozit în cotă de 80% aplicat asupra diferenței de valoare pozitivă dintre valoarea terenurilor existentă la momentul vânzării pachetului de control şi cea de la momentul achiziţiei terenurilor, determinată potrivit grilei notarilor publici sau a valorii minime stabilită prin studiul de piaţă realizat de către camerele notarilor publici, în respectiva perioadă.

În situaţia în care persoana juridică are în proprietate mai multe terenuri agricole situate în extravilan, cota de 80% se aplică asupra valorii totale, calculată prin însumarea diferenţelor pozitive aferente terenurilor dobândite cu cel mult 8 ani înainte de înstrăinarea pachetului de control, fără a lua în calcul diferenţele negative.

Vânzătorul are obligaţia de a declara venitul obţinut în maximum 10 zile de la data transferului, la organul fiscal competent, în vederea calculării impozitului, în temeiul actului juridic prin care are loc înstrăinarea, prin vânzare, a pachetului de control al persoanei juridice.

În situaţia în care persoana juridică deţine în proprietate terenuri agricole situate în extravilan ca urmare a unui aport în natură adus de persoana care înstrăinează pachetul de control, verificarea condiţiei legate de înstrăinare înainte de împlinirea a 8 ani de la dobândirea terenurilor se extinde şi la perioada deţinerii de către acţionarul/asociatul care a realizat acest aport în natură.

NOTĂ : Procedura de calcul, încasare şi plată a impozitului suplimentar perceput în cazul vânzării înainte de 8 ani, precum şi obligaţiile declarative se aprobă prin ordin comun al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale şi al ministrului finanţelor, cu avizul consultativ al Uniunii Naţionale a Notarilor Publici din România, în termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă.

Sancţiuni

Vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune sau fără obținerea avizelor este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.

Sunt considerate contravenții şi se sancţionează cu amendă între 100.000 şi 200.000 lei :

1. vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic sau zone cu potențial arheologic, fără avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz ;
2. vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan fără avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, dacă această situație era notată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare ;
3. vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, fără avizele Ministerului Agriculturii si Dezvoltării Rurale, respectiv ale structurilor teritoriale ale acestei instituţii, după caz ;
4. nerespectarea dreptului de preempțiune ;
5. nerespectarea obligațiilor de afișare/transmitere documente de către primării.

***

Rămânem în aşteptarea Normelor Metodologice pentru mai multe clarificări, în special cu privire la calculul şi modalitatea practică de plată a impozitului suplimentar de 80%, în special pentru a ne asigura că acest impozit nu poate fi considerat ca o dublă impozitare…

În plus, având în vedere forţa juridică a unui Tratat internaţional bilateral, clarificări sunt necesare şi faţă de dispoziţia nou-introdusă conform căreia veniturile obţinute de persoane nerezidente din anumite tranzacţii vizate de Legea nr. 17/2014 nu fac parte din domeniul de aplicare a convenţiilor de evitare a dublei impuneri încheiate de România cu alt stat.