Ultima actualizare: 11 martie 2021
Legislația care reglementează vânzarea/cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan a suferit în ultima perioadă o serie de modificări importante, ca urmare a aprobării Legii nr. 175/2020, în vigoare din 13 octombrie 2020, modificată și completată prin OUG nr. 203 din 23 noiembrie 2020.
Astfel, Legea nr. 175/2020, care modifică și completează Legea nr. 17/2014 privind vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, introduce o serie de restricții în ce privește exercitarea dreptului de preempțiune în cazul transferului de proprietate, dar și cu privire la derulare activității agricole și regimul terenurilor agricole.
În continuare, vă prezentăm pe scurt principalele modificări cu privire la transferul dreptului de proprietate și înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan, inclusiv din perspectiva Legii nr. 246/2020 privind utilizarea, conservarea și protecția solului.
A. DREPTUL DE PREEMPTIȚUNE SI CONDITIILE DE UTILIZARE A TERENULUI AGRICOL
1) Cine sunt beneficiarii dreptului de preemțiune?
Prin noile reglementări a fost extinsă lista preemptorilor (persoane fizice sau juridice), după cum a fost modificată și ordinea de prioritate a acestora în funcție de rangul deținut, astfel :
Preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soţii, rudele şi afinii până la gradul al treilea inclusiv;
Preemptori de rang II: proprietarii investiţiilor agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei, irigaţii exclusiv private şi/sau arendaşii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiţii agricole pentru culturile de pomi, viţă-de-vie, hamei şi pentru irigaţii, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiţii ;
Preemptorii de rang III: proprietarii şi/sau arendaşii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării;
Preemptorii de rang IV: tinerii fermieri (persoane cu vârstq de până la 40 de ani și care dețin o calificare în domeniul agriculturii);
Preemptorii de rang V: instituțiile cu activitate în domeniul cercetării înm agricultură, aflate în vecinătatea loturilor exploatate;
Preemptorii de rang VI: persoanele fizice cu domiciliul/reşedinţa situat/situată în unităţile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul respectiv sau în unităţile administrativ-teritoriale învecinate ;
Preemptorii de rang VII: statul, prin Agenția Domeniilor Statului. Legea stabilește și criterii de prioritate pentru achiziție, în cazul în care se exercită dreptul de preempțiune de mai mulți proprietari de terenuri agricole vecine.
Dacă niciun titular al dreptului de preemțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, legea prevede un drept de preferință pentru cumpărătorii specializați și anume terți care îndeplinesc cumulativ o serie de condiții, cum ar fi:
- (i) să aibă domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
- (ii) pentru persoanele juridice să aibă sediul social și / sau sediul secundar pe teritoriul României pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare (atât societatea cât și asociatul care deține controlul asupra societății) ;
- (iii) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării ofertei;
- (iv) (pentru persoanele juridice) să prezinte înscrisuri din care să reiasă că minimum 75 % din venitul total al ultimilor cinci ani reprezintă venit din activități agricole.
În fine, dacă niciun titular al dreptului de preemțiune susmenționat nu își manifestă intenția de a cumpăra în termenul legal de 45 de zile lucrătoare sau dacă niciun cumpărător specializat nu își exercită în termenul legal de 30 de zile de la expirarea celor 45 de zile sus-menționate, înstrăinarea se poate face către orice persoană fizică sau juridică.
În ceea ce privește modalitățile de exercitare a dreptului de preempțiune, a se vedea punctul B de mai jos.
Să mai spunem că aceste modificări aduse legii, care au un caracter constrângător pronunțat, au potențialul de a bloca transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole.
2) Obligația menținerii destinației agricole a terenului
Unul dintre aspectele sensibile ale legii nr. 175/2020 privește faptul că odată înstrăinat terenul agricol situat în extravilan trebuie folosit exclusiv pentru desfășurarea de activități agricole de la data cumpărării. În plus, în situația în care pe terenul agricol în cauză există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigații se va păstra destinația agricolă a acestei investiții.
Având în vedere această dispoziție legală, se pune întrebarea în ce măsură proprietarii de teren vor putea să retragă din circuitul agricol terenurile situate în extravilan și în ce măsură aceste dispoziții se corelează cu prevederile în vigoare referitoare la retragerea din circuitul agricol a terenurilor agricole (Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar și Ordinul nr. 83/2018 al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale).
3) Condiții fiscale privind vânzarea succesivă a terenurilor agricole situate în extravilan
Conform noilor dispoziții legale, înstrăinarea terenurilor agricole situate în extravilan înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare atrage obligația plății unui impozit de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.
O regulă similară a plății unui impozit suplimentar de 80% se aplică și în cazul înstrăinării pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, De menționat că obligația plății acestui impozit suplimentar de 80% nu se aplică în cazul înstrăinării terenului dobândit printr-un alt mijloc decât prin act de vânzare-cumpărare (de exemplu prin moștenire, aport în natură la capitalul social, schimb etc.) înainte de împlinirea a 8 ani de la data dobândirii acestuia.
B. EXERCITAREA DRETULUI DE PREEMPTIUNE : MAI MULTA BIROCRATIE
Potrivit noilor prevederi legale, orice tranzacție cu terenuri agricole situate în extravilan trebuie să urmeze o procedură administrativă.
Vânzătorul trebuie să înregistreze la primăria din raza unității administrative-teritoriale unde se află terenul o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor.
Termenele legale pentru afișarea anunțului au fost și ele prelungite ele față de prevederile legislației anterioare (a se vedea punctul A1 de mai sus).
- Un termen de 45 de zile lucrătoare pentru afișarea ofertei la sediul primăriei sau, după caz, pe pagina de Internet a acesteia (termenul anterior era de 30 zile lucrătoare) și
- Un termen suplimentar de 30 zile de la expirarea termenului de 45 zile lucrătoare susmenționat pentru exercitarea dreptului de preempțiune de către titularii acestui drept.
C. SANCȚIUNI MAI DURE
Semnarea unui contract de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan cu un terț, fără respectarea dreptului de preemțiune sau fără obținerea avizelor legale prealabile, atrage, începând din 13 octombrie 2020, nulitatea absolută (și nu relativă ca până acum) a contractului. În același timp, nerespectarea condițiilor legale se pedepsește cu amendă de la 100.000 la 200.000 lei.
D. CERTIFICATUL PRIVIND CALITATEA SOLULUI
Legea nr. 246/2020 privind utilizarea, conservarea și protecția solului, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2021, impune obligația obținerii unui Certificat de calitate a solului, ceea ce are astfel consecințe importante asupra înstrăinării terenurilor agricole.
Legea definește Certificatul de calitate a solului ca fiind actul care atestă calitatea solului și care este eliberat la finalizarea oricăror lucrări, în urma cărora stratul de sol a fost afectat, sau la înstrăinarea terenurilor afectate de activități economice cu impact asupra solului.
Obținerea acestui certificat este obligatorie la schimbarea deținătorului de teren/ înstrăinarea terenului cu orice titlu valabil, care a fost afectat de activități între altele agricole, silvice și zootehnice existente sau noi.
Certificatul se eliberează de Institutul Național de Cercetare-Dezvoltare pentru Pedologie, Agrochimie și Protecția mediului (ICPA) pe baza raportului de calitate a solului întocmit de OSPA (Oficiul pentru studii pedologice și agrochimie) sau de persoanele fizice sau juridice atestate pentru efectuarea studiilor privind calitatea solului.
Normele privind procedura de obținere a certificatului trebuie aprobate în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a legii. Din păcate, în prezent, aceste norme nu sunt încă adoptate și nu există nici alte norme tranzitorii, fapt ce blochează tranzacțiile cu terenuri, având în vedere imposibilitatea obținerii certificatului, obligatoriu la înstrăinarea terenurilor.
E. IMPACTUL DISPOZITIILOR PREZENTE ASUPRA INVESTITIILOR
Potrivit autorităților, interzicerea schimbării destinației agricole a terenurilor situate în extravilan, dar și extinderea categoriilor de beneficiari ai dreptului de preempțiune sunt măsuri menite să conserve destinația agricolă a terenurilor și să încurajeze comasarea. Dar, în acest stadiu, aceste măsuri blochează mai degrabă înstrăinarea terenurilor ...
De asemenea, impozitarea penalizatoare în cazul înstrăinării terenului agricol situat în extravilan înainte de împlinirea termenului de 8 ani de la data dobândirii lui nu face decât să încurajeze creșterea prețurilor și să limiteze posibilitatea modificării destinației anumitor terenuri agricole în favoarea altor tipuri de investiții (cum ar fi de exemplu, investițiile în dezvoltarea de parcuri eoliene sau fotovoltaice, parcuri logistice etc.)
De remarcat în același timp că la nivel european asistăm la conturarea unei jurisprudențe potrivit căreia impunerea unor condiții similare celor prezentate de noi mai sus pentru înstrăinarea terenurilor agricole poate fi în contradicție cu principiul liberei circulații a serviciilor transfrontaliere, după cum pot fi considerate chiar discriminatorii.